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주택 임차인의 대항력은 계약기간의 존속을 주장할 수 있거나 보증금의 반환을 주장할 수 있는 힘이며, 대항력의 조건은 다음과 같다.

주택 임차인 대항력의 조건

1. 임대차 계약서

2. 주택을 인도받음

3. 전입신고

주택 임차인이 임대차계약후 임차주택을 인도받고 전입신고를 통해 주민등록을 완료하면, 전입신고일 24시(또는 전입신고일 다음날 0시)부터 대항력이 발생되며 주택의 임대인(소유자)가 바뀌더라도 임차인이 대항력을 가짐으로써 쫓겨나지 않고 생활할 수 있다.

대항력은 일단 성립한 권리를 타인에게 주장할 수 있는 힘이다.

주택 임차인의 대항력은 임대차 계약기간의 존속을 주장할 수 있거나 보증금의 반환을 주장할 수 있는 힘이며 대항력의 조건은 임대차 계약서, 인도, 전입신고이다.

경매의 경우, 말소기준권리(저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기 등)보다 대항력 발생일이 빠를 때 대항력이 말소기준권리보다 선순위(권리)가 된다.

임차인에게 대항력이 있는 경우, 임차인은 보증금 전액을 돌려받을 때까지 주택의 소유자에게 집을 비워줄 필요가 없다. 하지만 대항력의 조건을 갖추기 전에 선순위 권리가 있었다면 대항력이 인정되지 않는다.

말소기준권리는 등기부등본상에서 말소의 기준이 되는 권리이며, 경매를 통해 등기부등본에서 이 권리부터 이후의 모든 권리들이 소멸(말소)될 때 말소의 기준이 되는 권리를 의미한다.

경매 이후 등기부등본상의 말소기준권리부터 이후의 모든 권리들이 소멸된다.(경매를 통해 채무자의 부동산이 매각 처분될 때, 해당 부동산의 등기부등본에서 다른 권리들이 깨끗하게 소멸, 정리되지 않고 남아있으면 아무도 경매에 입찰하지 않을 것이므로)

법정지상권, 분묘기지권 등은 말소기준권리보다 후순위일지라도 경매 이후 소멸되지 않고 낙찰자에게 무조건 인수되는 권리이다. 이런 권리가 등기부등본상에 있는 경우는 특수한 경우이며 경매 시 매각물건명세서에 관련 내용이 기재되어있다.

법정지상권은 '관습법상 법정지상권'의 준말이며, 토지의 소유자와 토지 위에 지은 건물의 소유자가 다른 경우 토지 위에 지은 건물의 소유자가 법률상으로 토지를 이용할 수 있도록 하는 권리이다. 즉, 토지 소유자가 이미 토지 위에 지어져 있는 건물을 마음대로 철거하지 못하게 하는 것을 의미한다. 토지 소유자와 건물 소유자 다를 때 분쟁을 해소하기 위한 관습법이다.

토지와 건물의 등기가 따로 되어 있고 저당권 등의 설정일이 다른 경우에는 건물에 등기된 권리를 기준으로 대항력 유무를 판단한다.

경매에서 대항력 있는 임차인은 낙찰자가 인수하거나 법원에서 배당을 해줌으로써 보증금을 회수할 수 있다.